Binnen dit doel gaat het om de integrale sturing op het totaal resultaat van ons grondbeleid in relatie tot de voorziening en reserve Vastgoed. De diverse afzonderlijke grondexploitaties die bijdragen aan de realisatie van onze doelen op het gebied van economie, ruimte en wonen zijn opgenomen onder de desbetreffende doelen 5.1.1, 6.1.2, 6.2.1 en 6.2.2.
Voor verdere onderbouwing van het totaal resultaat en de afzonderlijke grondexploitaties wordt verwezen naar de Meerjaren prognose vastgoed 2020. De financiële verantwoording van de baten en lasten van het onderdeel grondbeleid is ingewikkeld. Tegenover kosten en opbrengsten staan toenamen en afnamen van boekwaarde van terreinen of gronden. Hierdoor worden afwijkingen zowel aan de kostenkant als aan de opbrengstenkant meegenomen. Omdat alle winstafdrachten eerst worden gestort in de reserve en vervolgens bij vrijval van resultaat weer worden onttrokken aan de reserve ontstaan ook hier grotere afwijkingen. In deze toelichting is getracht om deze afwijkingen inzichtelijk te maken. Dat betekent wel dat deze toelichting behoorlijk financieel-technisch is getint. In 2019 is een voordelig resultaat gerealiseerd van € 17,135 miljoen. Op de grondexploitaties is een voordelig resultaat behaald van € 17,341 miljoen en op de nnieg-gronden een nadelig resultaat van € 207.000.
Het voordelig resultaat op de grondexploitaties bestaat grotendeels uit de afdracht vanuit de reserve Vastgoed aan de algemene middelen. Er valt op dit doel een bedrag van € 17,321 miljoen vrij hetgeen op programma 10 wordt toegevoegd aan de algemene concernreserve. Hieronder worden de afwijkingen op lasten en baten en reserve stortingen en onttrekkingen nader uitgesplitst: - Afwijking lasten: € 39,745 miljoen lagere lasten, waarvan € 40,256 miljoen lagere lasten grondexploitaties, € 499.000 hogere lasten nnieg-gronden, en circa € 12.000 hogere lasten erfpacht/verhuurde gronden.
- Afwijking baten: € 25,289 miljoen lagere baten, waarvan € 25.650 miljoen lagere baten grondexploitaties, € 293.000 hogere baten nnieg-gronden en € 68.000 hogere baten erfpacht/verhuurde gronden.
- Daarnaast is een bedrag van € 16,721 miljoen meer toegevoegd aan de reserves, maar ook een bedrag van € 19,400 miljoen meer onttrokken uit de reserves. Dit heeft grotendeels betrekking op de grondexploitaties, daarnaast is er voor erfpacht/verhuurde gronden € 57.000 meer gestort in de reserve Vastgoed.
Grondexploitaties
De geraamde lasten en baten voor grondexploitaties zijn gebaseerd op de Meerjaren prognose vastgoed 2019. Via raadsbesluiten zijn in 2019 de grondexploitatie Welnesslocatie Scholtensteeg en de grondexploitatie Voorsterpoort vastgesteld. De lasten zijn € 40,256 miljoen lager dan begroot. Dit verschil is als volgt opgebouwd: - De kosten grondexploitaties 2019 waren geraamd op circa € 54,103 miljoen, de werkelijke kosten bedroegen 27,310 miljoen, dus de kosten zijn € 26,793 miljoen lager dan begroot. Daarnaast was er een vrijval uit de voorziening vastgoed geraamd voor een bedrag van € 1,067 miljoen. Uit de voorziening is per saldo een bedrag van € 0,404 miljoen vrijgevallen waardoor de kosten € 0,663 miljoen hoger zijn dan begroot. Per saldo zijn de kosten dus € 26.130 lager.
- De afname van de boekwaarde terreinen is lager, omdat de opbrengsten lager zijn. De afname was geraamd op € 38,131 miljoen en bedraagt € 24,005 miljoen, hetgeen dus circa € 14,126 miljoen lager is. Door een kleine verliesname voor de Bagijneweide is de afname van de boekwaarde met € 6.000 verhoogd.
Van de geraamde kosten van € 54,103 miljoen, werd een bedrag van € 1,779 miljoen geraamd ten laste van de reserve vastgoed en de reserve incidentele bestedingen zodat per saldo een toename van de boekwaarde was geraamd van circa 52,324 miljoen. Van de werkelijke kosten van € 27,310 miljoen, is circa € 1,143 miljoen ten laste van de reserves gekomen zodat de werkelijke toename van de boekwaarde circa € 26.167 bedraagt. De baten zijn € 25,650 miljoen lager dan begroot. Dit verschil is als volgt opgebouwd: - De opbrengsten grondexploitaties 2019 waren geraamd op € 38,131 miljoen, de werkelijke opbrengsten bedroegen € 24,005 miljoen, een verschil van € 14,126 miljoen.
- De toename van de boekwaarde terreinen is lager, omdat de kosten lager zijn. De toename was geraamd op € 52,324 miljoen en bedraagt circa € 26,167 miljoen hetgeen dus circa € 26,157 miljoen lager is. Echter omdat in 2019 vanuit de grondexploitaties winst is afgedragen is de boekwaarde verhoogd met circa € 14,639 miljoen. Per saldo neemt de boekwaarde dus met € 11,524 mln. minder toe dan geraamd.
Een analyse van de grondexploitaties per complex is terug te vinden in de paragraaf grondbeleid en de Meerjaren prognose vastgoed 2020. Nnieg-gronden
Voor de nnieg-gronden waren de lasten € 499.392 hoger. Omdat de baten eveneens € 292.545 hoger waren, is per saldo een nadelige resultaat ontstaan van €206.877. Dit resultaat maakt onderdeel uit van het saldo en komt ten laste van de algemene middelen.
Allereerst wordt een verschil van circa € 245.000 op zowel de lasten als de baten veroorzaakt door de uitname van nnieg-gronden (afname van de boekwaarde) en de inbreng van deze gronden in de grondexploitaties de Tippe. Dit genereert een extra kostenpost en een extra opbrengstenpost en verloopt uiteindelijk budgetneutraal. Daarnaast worden de hogere lasten van € 255.000 veroorzaakt doordat een afwaardering heeft plaatsgevonden van een aantal nnieg-gronden naar aanleiding van taxaties voor circa € 145.000 en een afboeking op grond die is overgedragen voor een prijs onder de boekwaarde van € 119.000.
De hogere baten van € 48.000 worden gerealiseerd doordat losse grondverkopen een incidentele meeropbrengst genereren van circa € 235.000 en de inkomsten op verpachtingen van de nnieg-gronden circa € 192.000 lager waren dan geraamd. Erfpacht en verhuurde gronden
Op de verhuurde gronden (erfpacht en opstal) is een voordelig resultaat van € 56.757 gerealiseerd. De lasten waren
€ 11.633 hoger, maar de baten waren eveneens € 68.391 hoger. Dit voordelig resultaat wordt gerealiseerd door circa € 46.000 voordeel op verhuurde gronden, € 17.000 voordeel op erfpachten en een klein nadeel van € 7.000 op opstal. Het resultaat is toegevoegd aan de reserve Vastgoed. Afwijking op stortingen in reserves: In 2019 is € 16,721 mln. meer gestort in de reserves dan geraamd. - In 2019 is € 14,639 miljoen aan gerealiseerde winst vanuit de grondexploitaties afgedragen en gestort in de reserve Vastgoed. Het betreft tussentijdse winstneming en definitieve afsluiting van projecten op doelen 5.1.1, 6.1.2, 6.2.1 en 6.2.2. Voor een nadere onderbouwing van de reserve vastgoed wordt verwezen naar de Meerjaren prognose vastgoed 2020 en de bijlage “verloop reserves” in de jaarrekening.
- Vanuit de voorziening Vastgoed was een vrijval ten gunste van de reserve Vastgoed geraamd voor een bedrag van € 1.067.000 (€ 568.000 vrijval voorziening de Tippe en € 499.000 vrijval voorziening Voorsterpoort). Op basis van taxaties van de “materieel vaste activa” gronden en de herijking van de voorzieningen voor de in exploitatie genomen gronden wordt de benodigde verliesvoorziening bepaald. Gesaldeerd (verschil tussen vrijval en vorming van voorzieningen) is een bedrag van € 404.000 vrijgevallen. De toevoeging aan de reserve Vastgoed is daarmee € 663.000 lager dan geraamd.
- In deze saldering zit ook de vorming van een verliesvoorziening voor Voorsterpoort ten laste van de reserve Vastgoed. Omdat deze grotendeels gedekt diende te worden door de reserve Voorsterpoort is er vanuit de reserve Voorsterpoort een bedrag van € 2.092.000 afgedragen aan de reserve Vastgoed. Hierdoor ontstaat een hogere toevoeging aan de reserve Vastgoed van € 2.092.000 en eveneens voor dit bedrag een hogere onttrekking aan de reserve Voorsterpoort (zie hieronder).
- Naast de vrijval van de voorziening van de Tippe en Voorsterpoort is er onder andere ook een bedrag van € 596.000 vrijgevallen omdat de benodigde verliesvoorziening voor de Beers- Stork locatie is verlaagd in verband met lagere bovenplanse kosten. De vrijval vanuit de voorziening Vastgoed voor de Beers-Stork locatie, die ten gunste is gekomen van de reserve Vastgoed, is vervolgens weer afgedragen aan de reserve Voorsterpoort. Hierdoor ontstaat een hogere toevoeging aan de reserve Voorsterpoort van € 596.000 en eveneens voor dit bedrag een hogere onttrekking aan de reserve Vastgoed (zie hieronder).
- Daarnaast is een voordelig resultaat op erfpachtgronden/verhuurde gronden van € 57.000 ten gunste van de reserve Vastgoed gebracht.
Afwijking op onttrekkingen uit reserves: In 2019 is 19,400 meer onttrokken uit de reserves dan geraamd. - Op basis van de winstafdracht en overig surplus in de reserve Vastgoed is in 2019 € 17,321 mln. aan saldo vanuit de reserve Vastgoed afgedragen aan de algemene concernreserve. Dit saldo valt op dit doel als resultaat vrij en wordt op programma 10 gestort in de algemene concernreserve.
- Er is meer onttrokken voor een kleine verliesneming van € 6.000 voor de Bagijneweide.
- Vanuit de reserve Voorsterpoort heeft een hogere onttrekking plaatsgevonden van € 2.092.000 in verband met een afdracht aan de reserve Vastgoed (zie toelichting hierboven), € 80.000 meer ten behoeve van retail en WRZV.
- Vanuit de reserve Vastgoed heeft een hogere onttrekking plaatsgevonden van € 596.000 in verband met een afdracht aan de reserve Voorsterpoort (zie toelichting hierboven).
- Daar tegenover staat dat er in 2019 € 680.000 minder is onttrokken uit de reserves Vastgoed en € 16.000 uit de reserve incidentele bestedingen ter dekking van de extra besluiten.
- Voor de Hanzebadlocatie was een onttrekking uit de reserve Vastgoed geraamd van € 200.000, de werkelijke kosten tlv de reserve bedroegen € 88.000 dus een lagere onttrekking van € 112.000. Het restant blijft gereserveerd voor de dekking van de kosten in 2020 en verder.
- Voor de Tippe was een bijdrage van € 991.000 geraamd vanuit de reserve incidentele bestedingen en een bedrag van € 568.000 uit de reserve Vastgoed. De werkelijke kosten bedroegen € 903.000 waardoor uit de reserve incidentele bestedingen € 88.000 minder is onttrokken en uit de reserve Vastgoed € 568.000 minder.
- Uit de reserve incidentele bestedingen heeft daarnaast een hogere onttrekking van € 72.000 plaatsgevonden. Hiermee was in de reserve wel rekening gehouden, maar de bijdragen waren binnen de exploitatie niet geraamd. Het betreft de Hanzebadlocatie (€ 53.000), de Stilohal ( €16.000) en de WRZV (€3.000).
|
